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29歲新州男子3年內(nèi)狂買37套房產(chǎn)！已破解房市密碼，計劃接著買!

(相關(guān)資料圖)

《每日電訊報》報道稱，新州一名29歲的板球運動員兼業(yè)余模特表示，自己已經(jīng) “破解了”澳洲房地產(chǎn)市場的“密碼”。

他在短短3年內(nèi)購得37套房產(chǎn)，價值1300萬澳元。

青少年時期的Sanjay Parasher是一名前途無量的球員，曾參加州級板球比賽。但因腳踝受傷，成為職業(yè)運動員的希望破滅。

后來，他涉足模特和社交媒體業(yè)務(wù)，并接受足部醫(yī)生培訓(xùn)，在24歲時創(chuàng)辦了一家足部和腳踝護理公司。

此后，他在新州各地建立了37套住房的房地產(chǎn)投資組合，其中一些房產(chǎn)在支付抵押貸款和其他持有成本后，每周為他帶來2500澳元的凈現(xiàn)金流。

Parasher正考慮進一步購買房產(chǎn)，但他稱，在許多同齡人連一套房產(chǎn)都買不起的時 候，任何認為他買得太多的人都應(yīng)該“審視自己”。

“這是一種心態(tài)，其實你也可以這么做。了解市場。問問你自己‘你知道的夠多嗎？’”

Sanjay Parasher（圖片來源：《每日電訊報》）

Parasher將他的成功部分歸功于通過為房地產(chǎn)投資而設(shè)立的公司。這提高了他的借貸能力。

他補充說，讓他能夠購買這么多房產(chǎn)的那一剎那是，他意識到自己可以為某些類型的住宅房產(chǎn)獲得商業(yè)貸款。

這些商業(yè)貸款能否獲得批準，取決于這些房產(chǎn)通過租金產(chǎn)生的現(xiàn)金流，而不僅僅是他的個人收入。

這意味著，只要所購買房產(chǎn)的租金相對于抵押貸款償還而言較高，他就可以繼續(xù)從銀行獲得貸款?？梢赃x擇這些貸款的房產(chǎn)類型大部分是有多套單元房的樓。

“擁有5套或更多單元房的樓被視為商業(yè)地產(chǎn)，因此它們的估值完全取決于它們的收入，而不是周圍的銷售情況。把它們一起買下來，每套都更便宜一些，而且有多種收入來源?！?/p>

（圖片來源：《每日電訊報》）

Parasher說，這種方法有一個問題。要想獲得商業(yè)地產(chǎn)貸款，銀行會要求更高的首付，約為30%至35%。

“大多數(shù)人沒有現(xiàn)金，甚至沒有股權(quán)，獲得商業(yè)貸款是一個艱難的過程。好處是我通常不會和很多其他買家競爭。”

Parasher表示，他之所以能夠負擔得起這些存款，是因為自己的商業(yè)頭腦，以及最初的一些投資的價值大幅上漲。 后者允許他通過與銀行的再融資交易提取股權(quán)，用作新投資的首付。

“我的第二套房產(chǎn)在10個月內(nèi)升值了約100萬澳元，即使扣除抵押貸款成本，租金收入每年也有10萬澳元。”

（圖片來源：《每日電訊報》）

Parasher表示，他明白自己不是一個普通的借款人。“我可能是全澳收入最高的足病醫(yī)生。一年的稅前收入為100萬澳元?！?/p>

“我24歲畢業(yè)，四處申請，但連面試機會都沒有，所以我開始自己創(chuàng)業(yè)，并與所有的全科醫(yī)生建立了聯(lián)系?，F(xiàn)在建立了一項高級服務(wù)，有許多員工與外科醫(yī)生一起處理復(fù)雜的病例?！?/p>

從2020年開始，Parasher把大部分收入都投入到單元房的首付中。他的許多房產(chǎn)都在Airbnb等短期租賃網(wǎng)站上出租，以增加租金收入。

他說，這些房產(chǎn)都沒有負扣稅。 一些觀察人士表示，Parasher的做法表明，現(xiàn)金充裕的投資者在一定程度上加劇了 澳洲住房負擔能力的挑戰(zhàn)。

澳洲住房和城市研究所主任Michael Fotheringham表示，擁有多處房產(chǎn)的投資者正在耗盡租賃供應(yīng)，這些房產(chǎn)已經(jīng)變成了度假租賃。

他說：“每個人都有獲得財富的權(quán)利，投資者是這個體系的重要組成部分，但同樣地，如果這些房產(chǎn)中有家庭，包括關(guān)鍵的工人，結(jié)果會好得多?！?/p>

（圖片來源：《每日電訊報》）

2020年11月，Parasher在臥龍崗以66.5萬澳元買下了第一處房產(chǎn)。

2021年，他在南海岸買下了2棟有5套單元房的樓，價格分別是180萬澳元和164萬澳元。

隨后，他又在南海岸購買了一棟有6套單元房的樓，以82.2萬澳元在臥龍崗購買了一棟獨立屋，還與一位合資伙伴購買了一棟有10套單元房的樓，今年還購買了一棟 有8套單元房的樓。

Parasher表示，他認為他的方法不僅僅適用于高收入人群。

“我的建議是找出如何創(chuàng)造更多的收入，然后學(xué)習(xí)將其投入到最好的資產(chǎn)類型中， 尤其是有回報的資產(chǎn)。如果你不能賺更多的錢，那就找個人合作。這會讓人望而生畏，但你必須支持自己。制定戰(zhàn)略，然后付諸行動?！?/p>

*Parasher的心得*

使用專門為購買房產(chǎn)而設(shè)立的公司，而不是以自己的名義購買，以獲得稅收和貸款優(yōu)惠。

購買有多種收入來源的房產(chǎn)，并尋找改善它們的方法。

沒有負扣稅：每套房產(chǎn)的租金應(yīng)該高于抵押貸款成本。

獲得商業(yè)地產(chǎn)貸款，這種貸款更多地根據(jù)現(xiàn)金流而不是個人服務(wù)能力來評估。

通過再融資交易獲取股權(quán)收益，購買更多房產(chǎn)。