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中鐵，一直是基建大佬的代表。

作為全球最大的交通基建工程承包商，中國中鐵建造過京九鐵路、北京豐臺站等無數鐵道、大橋、車站。

而在地產領域，中鐵同樣一直在低調耕耘。

(資料圖片僅供參考)

除了旗艦平臺中鐵置業，中鐵旗下還有中鐵四局、中鐵諾德等平臺，紛紛活躍在一二線城市的土地市場。

在剛剛過去的上海土拍中，中鐵置業報名了多個地塊，以19.05億競得熱門的徐匯區田林地塊，羨煞了各大開發商。

中鐵二級子公司中鐵諾德，去年60億豪取兩個地塊，但一項目卻陷入孤島求生的困境，連續兩次開盤認籌率都只有10-15%左右。

這或許說明，一些盲目拿地的國央企，正開始付出代價。

1

住宅新兵，初入上海

中鐵是建筑業的絕對巨頭，2022年排名世界500強企業第34位。

作為老牌央企，中國中鐵根基深厚、譜系龐雜，子公司孫公司更是遍布全國。

中鐵諾德，隸屬于中國中鐵二級子公司中鐵建工集團，以開發商辦地產為主，上海諾德國際中心就是其標桿項目。

這家國企二級子公司，2022年前還從來沒有在上海做過住宅，但一出手就是大手筆。

2022年，中鐵諾德大舉拿地，先是超20億拿下臨港新片區純宅地，又聯手中鐵置業，40.22億競得青浦區地塊。

青浦項目中鐵虹橋逸都，由于是老大哥中鐵置業操盤，加上不錯的區位，一直是大虹橋熱門樓盤，去年取得三開三罄的好成績。

不過，到了自己操盤的臨港項目，中鐵諾德的問題開始暴露。

2

地段不佳，孤島求生

恰好有粉絲要去臨港看房，于是我們從市區駕車出發，開了一個多小時，終于到達了臨港新城。

臨港新城，總爺4月實拍

雖然是工作日中午，但是問我們隨便進了一家小商場午餐，停車位竟然是爆滿的。

這兩年，臨港新城放緩賣地節奏，加強人口和產業導入，顯然有了更多人氣，這也成為了臨港樓市的底氣。

總爺先和粉絲來到臨港103板塊，這邊有中建、鵬瑞項目在售，幾個銷售都告訴總爺：

“ 臨港新城樓市正在快速回暖，客戶的熱度高了不少。”

由于規劃落地加快，臨港的101、102、103板塊在快速形成一個宜居社區。

臨港103板塊，總爺4月實拍

好的規劃，確實給項目加分不少。

粉絲表示這里比想象中成熟，決定再去周邊板塊看看。

隨后我們來到105板塊的中鐵諾德璟宸，就在駕車前往的路上，周邊環境越來越不對。

中鐵諾德璟宸項目周邊，總爺4月實拍

在狹窄的通道上，因為要避讓大卡車，險些翻車到田地里，粉絲嚇得叫出聲，總爺也驚出一身冷汗。

中鐵諾德璟宸項目周邊，總爺4月實拍

到了售樓處，粉絲驚嘆道：

沒想到上海還有這么“孤島”項目。

總爺通過航拍鏡頭來了個特寫，周邊至少2公里內都還是荒地和農田。

總爺走過上海灘上百個樓盤，包括崇明島等地方，還是第一次見到這樣荒涼的景象。

走進售樓處，沒看到任何客戶的影子，只有銷售賣力地給講解著“規劃”。

總爺只能笑笑不說話，粉絲也失去了興趣，樣板間都沒看就準備離開。

上海雖然市場好，但是如果地段太偏，規劃落地太久，大部分客戶還是很難有信心的。

這或許也體現出中鐵諾德拿地時欠缺考慮，釀成苦果。

3

項目滯銷，困難重重

離開售樓處，總爺小心翼翼地開出孤島，粉絲問總爺：

選擇在這里開發，到底是咋想的啊？

只能說是央企手里錢太多，可能不做市調就盲目出手，但卻沒有匹配的產品和營銷能力解題。

對于這個項目，市場也已經用腳投票：

2022年12月，中鐵諾德璟宸入市首秀。

378套房源僅57組客戶參與搖號，有效認籌率約15.1%，成為去年上海開盤人氣倒數的樓盤之一。

2023年5月，中鐵諾德璟宸再次認籌。

據6月3日項目官微公示的搖號結果，404套房源僅39組客戶參與搖號，有效認籌率不足10%，甚至還不如首開。

作為獻禮公司20周年的產品，中鐵諾德在上海獨資操盤的首秀，顯然不是很體面，還驚動了集團領導。

3月9日，中鐵諾德黨委書記、董事長高俊生，赴上海諾德璟宸項目調研，并提出具體要求：

“管理人員要擔當作為，敢于直面問題。”

中鐵諾德董事長視察項目，來源于中鐵諾德官方微信

這也讓總爺想起那句：今天銷售時流的淚，都是拿地時腦子里進的水。

隨著臨港土拍重啟，更多優質地塊被放上貨架，不少房企虎視眈眈，整個區域會面臨更加殘酷的競爭。

留給中鐵諾德的時間，真的不多了，目前看還沒有太好的解法。

在總爺看來，這兩年地產救市，很多資金都流入了國企，也讓一些國企開始新一輪大舉拿地。

不過房地產是一門專業活，國企拿地容易，能賣掉才是真本事。

中鐵這個超級央企上海“翻車”的故事，值得我們思考。

關于央企中鐵拿地失誤導致滯銷，大家有什么評價？歡迎留言告訴我們。